１０月１日から「住宅瑕疵担保履行法」が施行されました。これについて詳しい（社）沖縄県建築士事務所協会の副会長である松川清伯（桜設計工房代表取締役）さんに、その内容をお伺いしてきました。
【Ｑ】住宅瑕疵担保履行法とは何ですか？
【Ａ】平成１２年に品確法が成立しました。それによって、新築住宅における『構造上の問題』と『雨漏り』を対象に、１０年間の瑕疵担保が必要であるという法律が成立しました。しかし、バックアップがなかった。１０年の保証はあるが、建設業者とか開発業者が倒産すると無にきす。そのため、姉歯事件をきっかけに保険制度または供託制度を設けなければいけないと国は考えたんです。それが、今回の『住宅瑕疵担保履行法』です。保険に加入して検査して貰います。建設業者などが倒産しても１０年間は担保しようというわけです。平成２１年１０月１日以降に家主に引き渡す住宅について適用されます。
【Ｑ】住宅とされる範囲を教えて下さい。
【Ａ】住宅とは、一般住宅、民間の共同住宅、民間の分譲住宅、国などの公営住宅などが含まれます。国であろうが地方自治体であろうが、住宅と名のつくものは全てそういう保険か、供託が必要ということになりました。これは強制なので、これに入っていなければ建物を施主へ引き渡せないということになりました。
【Ｑ】保険料は施主が支払うのですか？
【Ａ】あくまで建設業者や宅建業者が、保険法人に支払います。分譲マンションで言えば、直接施主に建物を引き渡す側が、保険に入るか供託をしなければいけません。つまり分譲に関しては、建設業者から宅建業者に引き渡されて、宅建業者（事業者）から一般ユーザーに引き渡されますよね。この場合は宅建業者が瑕疵担保保険を支払うことになります。一般住宅の場合は、施工業者（事業者）になります。基本的に事業者に対する法律なので、一般的には施工業者が払うということです。検査料金も保険金も、事業者が支払います。しかし、保険料を住宅価格に含めることが可能なので、最終的には施主が負担することになるといえるかもしれません。
また、３階以下の場合、２回ある検査は“基礎の検査”と“躯体検査”といわれるもので、検査費用は全て事業者が支払うことになっています。しかしながら、最終的にはエンドユーザー（施主・住宅発注者）の負担になるということです。住宅建設では、それまで見込んでおかなければならないということです。ちなみに、これは掛け捨てです。これは余談ですが、私どもの設計事務所では、住宅を設計する時には、検査費用と保険費用をお伝えします。各設計事務所にも、今後はそれをして欲しいです。
【Ｑ】これまでとの違いは何ですか？
【Ａ】これまでは、公庫の借り入れをするときのみ、そういう検査がありました。銀行の借り入れの時の検査はなかった。ただ、公庫の場合、融資基準がありますでしょ。バリアフリー、断熱、耐震基準の増強とか、いくつかあって、その基準に叶っているかどうか融資決定前に審査して手続きがある。
今回の『瑕疵担保履行法』は、あくまで事業主に対しての縛りです。構造躯体と防水に関しての瑕疵（欠陥）について、１０年間瑕疵保険を担保するということです。ただ、沖縄県の建物は、ほぼ鉄筋コンクリート造ですよね。ですから、１０年で問題が出てくるというのは、余程のことがなければありません。ただ、防水に関しては多々あるようです。内地は９５％が木造だから、また違ってきますが。
【Ｑ】建物躯体の問題点は１０年過ぎてから出てくるのではと思われますが、２０年くらい保証しなければと思うのですか？どうして１０年に設定されたのですか？
【Ａ】品確法上の瑕疵担保の義務づけが１０年間の為です。
【Ｑ】瑕疵がわかるのは、どのタイミングですか？
【Ａ】一般的には設計事務所が１年検査、２年検査を行います。住んでいる方が認識をしなければ分からないこと。それから調査をします。現場調査は事業者が行い、保険法人に通知して、損害調査員が事故調査を行います。瑕疵と判断されたら工事が行われます。
【Ｑ】依頼した後で瑕疵でないと判断された場合は、調査費用は施主の負担になりますか？
【Ａ】保険会社が調査を行うので、施主が支払う必要はありません。ただし、検査費用と保険料は事業者もちですが、最終的にはエンドユーザーの負担になるというわけです。この保険は強制です。保険手続きをしていないものは、引き渡せないんですよ。
ただし、ある建設会社が担当者の手落ちで検査をしなかった。何軒も住宅をつくっている。年間５軒の工事をしたとして、４軒は手続きをして保険の検査もすませて、保険証書を受け取ります。その中の１軒だけ手続きをしていなければ、これを引き渡すためには、１年間引き渡せない。引き渡すために中古にしなければいけない（１年たったら、中古になるの？中古って、誰かが住んで後ではなくて、期間によって決まっていたんだね）。どうしても引き渡したいときには、住居（戸）１棟あたり２０００万円１０年間供託をしなければいけない。供託すれば引き渡せますよ。
【Ｑ】施主の方が普通２回か３回に分けて工事金の支払いをしますよね。施主の方も住めないのですか。
【Ａ】それは、事業者に対して裁判を起こせるわけです。引き渡せないのは事業者の責任ですからね。その保険に入ったものを引き渡して住まわせたとしたら・・・。また、これは報告義務があるんですよ。保険に入った、または供託した。事業主が半年に１回報告義務があるわけですよ。これは、建設業に登録してる、宅建業に登録している。地方自治体、沖縄県ですと、県の方に報告しなければいけない。半年に一回。
今度の場合は、１０月１日から、３月３１日までに、どういうものを、どの程度の規模のものを保険に入って、または、供託して引き渡しましたという書類を作成して、来年の４月１日から、３週間の間に県などに報告しなければいけない。それを怠ると、罰金か、または営業停止とか、そういう形もあります。
【Ｑ】工事の途中で施工業者が倒産したらどうなりますか？
【Ａ】引き継ぐ会社が、工事を継続すれば良いだけです。例えば、Ａ物件住宅が１５０㎡あったとすれば、その保険料と検査料は保険法人へ最初に支払われます。
【Ｑ】工事代金は普通２回か３回に分けて支払いしますよね。施主のほうは。その時に払った分の工事をやっていれば良いですよね。払った分の工事が終わっていない時はどうなりますか。
【Ａ】それは民事になるので、この保険法人とは一切関係ない。仮に施主が施工の履行について損害を受けたとしても、この保険とは関係ないことになります。現場検査をする前に、保険法人に加入します。その時点で、保険料と検査料は一括で建設業者が支払いをします。次、それを引き受けて下さるところは、それを継続するという、・・・これは、まだそういう事例はありませんが、おそらくそういう形になるかと思います。また、同じように、手続きを踏んで検査をして保険証券をおろすという形になろうかと思います。ですから、保険というものは、施主には有効にきたすと思います。完成後、建設業者が倒産したとしてもその保険は継続されます。そして例えば、施主と事業者が、瑕疵（欠陥）について意見のくい違いがある場合は、１万円を出して紛争処理センターへ。すると、仲裁してくれます。これはあくまでも、保険についてのみ。供託に関しては、その対象になりません。
【Ｑ】供託というのは、どこへ供託するのですか。
【Ａ】法務局です。２０００万円供託して、２０００万円を途中で貰いたいと思ってももらえません。供託は１０年間。事業者が倒産した際、瑕疵が発生したにも関わらず不履行の場合は、２０００万円の中から補填していくという形ですね。
( ↑ 国交省のホームページから引用）
